Um die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung zu ermitteln, geben Interessierte auf der städtischen Internetseite Wohnungsgröße und Baujahr an. Darüber wird der Basismietpreis bestimmt. Danach wird dieser je nach Lage gegebenenfalls um einen Zuschlag erhöht. Der Zuschlag variiert in den fünf Lagekategorien zwischen 0 und 21 Prozent. Zuletzt wird die Ausstattung der Wohnung einbezogen: Eine Einbauküche (+ 9 Prozent) oder ein hochwertiger Fußbodenbelag (+ 4 Prozent) bedeuten beispielsweise einen Zuschlag, während die Lage im Untergeschoss (- 4 Prozent) oder das Nicht-Vorhandensein eines Balkons, einer Terrasse oder eines Wintergartens (- 3 Prozent) zu einem Abschlag führen. Auf Basis des errechneten Wertes lässt sich vergleichen, in welchem Rahmen die veranschlagte Miete liegt.
Was ist ein Mietspiegel?
Mietspiegel sind anerkannte Grundlagen für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie werden genutzt, wenn ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden soll oder Vermietende die monatliche Miete erhöhen wollen. Damit lässt sich herausfinden, ob die Miete für Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung angemessen ist. In Heidelberg gibt es neuerdings fünf verschiedene Mietspiegelzonen. Zuvor waren es 17 gewesen. Die Neuordnung der Mietspiegelzonen richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben.
Der 13. Mietspiegel der Stadt Heidelberg trat am 25. Oktober 2023 in Kraft. Der neue Mietspiegel 2023 ist bis 24. Oktober 2025 gültig. Heidelberg besitzt einen qualifizierten Mietspiegel. Das ist der Fall, wenn Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt worden sind. Der Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Heidelberg und Umgebung sowie der Mieterverein Heidelberg und Umgebung haben dem Mietspiegel zugestimmt.
Durchschnittliche Miete bei 10,67 Euro pro Quadratmeter
Der Mietspiegel 2023 ist eine Neuerhebung, in die Mietverhältnisse der vergangenen sechs Jahre eingeflossen sind. Die durchschnittliche fiktive Mietspiegelmiete je Quadratmeter beträgt nun 10,67 Euro gegenüber 9,40 Euro im Jahr 2021. Damit hat sich die Nettokaltmiete um 1,27 Euro pro Quadratmeter erhöht (13,5 Prozent). Zuletzt hatten sich die Nettokaltmieten in Heidelberg um 2,9 Prozent erhöht im Zuge einer Indexfortschreibung von 2019 bis 2021. Bei der letzten Neuerhebung von 2017 auf 2019 betrug die Zunahme 6,8 Prozent.
Der Grund für die hohe Preissteigerung sind die veränderten Rahmenbedingungen. Dazu gehören die Inflation und stark ansteigenden Baukosten. In diesem schwierigen Umfeld schafft die Stadt Heidelberg weiterhin neuen Wohnraum: 2022 sind über 660 neue Wohnungen in Heidelberg entstanden. Mehr Wohnungen fertiggestellt als 2022 wurden zuletzt im Jahr 2016. Ein Schwerpunkt lag dabei auf den Konversionsflächen: Vor allem in der Südstadt sind im Jahr 2022 über 350 neue Wohnungen entstanden. In Summe verfügt die Stadt Heidelberg über 79.400 Wohnungen, 2.986 Wohnungen davon sind geförderter Wohnraum mit Sozialbindung.
Ergänzend: Weitere Informationen im Internet unter www.heidelberg.de/mietspiegel. Hier ist auch die Broschüre zum Mietspiegel mit weiteren Infos zu finden.
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