Ludwigshafen/Metropolregion Rhein-Neckar. Seit dem harten Lockdown Mitte Dezember 2020 müssen viele Unternehmen wieder ihre Läden schließen. Gewerbliche Mieter und Vermieter stehen damit vor bisher nicht gekannten Herausforderungen. Der Gesetzgeber hat daher seit dem 30. Dezember 2020 eine Neuregelung für Miet- und Pachtverhältnisse getroffen. Darauf weist die Industrie- und Handelskammer (IHK) für die Pfalz hin.
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Danach besteht bei Gewerberäumen, die infolge staatlicher Maßnahmen nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen nutzbar sind, die Vermutung, dass sich die Vertragsgrundlage erheblich verändert hat und deshalb eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 BGB, vorliegt. Nach dieser Bestimmung kann eine Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB verlangt werden, wenn sich die Vertragsgrundlagennach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Weitere Voraussetzung ist, dass der betroffenen Partei unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist.
„Über die Form einer möglichen Vertragsanpassung, z. B. Stundung oder temporäre Anpassung der Miethöhe, wird mit der gesetzlichen Neuregelung aber nichts ausgesagt“, betont Heiko Lenz, zuständiger Jurist bei der IHK Pfalz.
Lenz weiter: „Die Neuregelung sorgt dafür, die Verhandlungsposition der Gewerberaummieter zu stärken und an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien zu appellieren. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit eine soll eine einvernehmliche Vertragsanpassung Vorrang haben.“
Sinn der Regelung sei vor allem, etwaige Unsicherheiten über die grundsätzliche Anwendbarkeit des § 313 BGB zu beseitigen und damit Verhandlungen zwischen den Gewerbemietern und den Eigentümern zu vereinfachen. Eine Prüfung des Einzelfalls unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände ist allerdings weiterhin erforderlich.
Lenz unterstreicht, dass es darauf ankomme, wie stark die Auswirkungen für den konkreten Betrieb tatsächlich sind. Zu berücksichtigen sind z.B. erhaltene staatliche Zuschüsse oder sonstige Kompensationsmöglichkeiten.
Die bisher hierzu ergangenen Gerichtsentscheidungen sind unterschiedlich ausgefallen: In einigen Fällen sahen die Gerichte eine Störung der Geschäftsgrundlage und gaben den Mietern das Recht zur Mietanpassung. In anderen Fällen waren die Vermieter erfolgreich.
Heiko Lenz rät den betroffenen Mietparteien, zuerst einen Blick in den Gewerberaummietvertrag zu werfen, um zu prüfen, ob Aussagen dort zum Verwendungsrisiko der Räumlichkeiten getroffen sind. Bei Neuabschlüssen von Verträgen empfiehlt es sich, Regelungen mit Risikoverteilungen zu Auswirkungen der Corona-Pandemie zu treffen.
Mitglieder der IHK Pfalz, d.h. gewerbliche Vermieter und Mieter von Gewerberäumen, können sich hinsichtlich einer rechtlichen Ersteinschätzung an Heiko Lenz, Tel. 0621-5904-2020, heiko.lenz@pfalz.ihk24.de,wenden.
Quelle IHK Rhein-Neckar
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